Az építkezni vágyók egyre gyakrabban szembesülnek azzal, hogy Budapest agglomerációjában szinte teljesen eltűntek a beépítetlen építési telkek. A néhány elérhető telek ára az egekbe szökött, ezért sokan más megoldásokat keresnek. Egyre többen döntenek úgy, hogy olyan telket vásárolnak, amelyen már áll egy bontandó ingatlan, majd annak helyére építik fel új otthonukat. De vajon ez valóban jobb döntés, mint egy üres telekre építkezni?

Miért lehet előnyös egy meglévő ingatlan bontása?

Nemcsak az üres telkek fogytak el, hanem azok is, amelyek jó elhelyezkedésűek, közművesítettek, és megfelelő infrastruktúrával rendelkeznek. Emiatt sokan olyan területeken kényszerülnek építkezni, ahol a kivitelezés költségesebb – például a tereprendezés, támfalépítés vagy a logisztikai nehézségek miatt.

Egy beépített teleknél ugyan számolni kell a bontás költségeivel, de még így is jobb adottságú telket kaphatunk hasonló áron. Például egy 100 millió forintos, kevésbé jó helyen fekvő telek ára néhány év alatt 130 millióra is nőhet. Ezzel szemben egy 130 millióért kínált, régi házzal rendelkező, de frekventáltabb telek esetében a bontás költsége kb. 10 millió forint, így összességében akár kedvezőbb pozíciójú ingatlanhoz juthatunk.

Miért tűntek el az üres telkek?

Az agglomeráció népszerűsége az utóbbi években ugrásszerűen nőtt, és a beépíthető területek száma minimálisra csökkent. Az új parcellázások korlátozottak, sok fejlesztési terület még nem rendelkezik építési engedéllyel. Az építési telkekért folyó verseny egyre kiélezettebb, az árak pedig jelentősen emelkedtek.

Jelenleg Budapest agglomerációjában az építési telkek átlagára 30–50 millió forint között mozog, de népszerű településeken – például Budaörsön vagy Szentendrén – a 60–80 millió forintot is elérheti.

Emellett egyes települések már építési korlátozásokat vezettek be az infrastruktúra túlterheltsége miatt. Érden például az óvodai és bölcsődei férőhelyhiány miatt építési stopot rendeltek el, hasonló intézkedések Szentendrén is történtek. Sok helyen az ikerházak építését is korlátozzák a népsűrűség növekedése miatt.

A közműellátás sem mindenhol megoldott: 2024-ben például Solymáron napokig nem volt víz. Az agglomerációs telekárak jelenleg 50–100 ezer Ft/m² között alakulnak, így egy 700 m²-es telek ára 35–70 millió forint lehet.

Új telekre építkezés előnyei és hátrányai

Ha valaki talál egy megfelelő üres telket, annak előnye, hogy nem kell bontással foglalkozni. Ugyanakkor ezek a telkek gyakran drágábbak, és az új parcellázások esetében hosszabb engedélyezési idővel is számolni kell.

Emellett sok új teleknél még a közműbekötések is hiányoznak. Az áram bekötése 800 ezer – 1,2 millió forint között mozog, a víz és csatorna egyenként kb. 300 ezer forintba kerül. Gázbekötésre pedig ma már csak elvétve van lehetőség. Továbbá egy új telken a kerítés, a kert és a tereprendezés is pluszköltséget jelent, míg egy meglévő ingatlannál ezek sokszor már adottak.

Melyik megoldás éri meg jobban?

A választás több tényezőtől függ: a telek elhelyezkedésétől, a rendelkezésre álló költségvetéstől és attól, hogy mennyire sürgős az építkezés megkezdése. Ha nem okoz gondot a bontás többletköltsége és az ezzel járó ügyintézés, akkor egy már beépített telek jó alternatíva lehet az üres telkek szűkössége miatt.

Alternatívaként szóba jöhet az ikerház építése is: ha magas a telekár, egy jól átgondolt tervezéssel csökkenthetők az építkezési költségek.

🏡 Ha te is építkezést tervezel, érdemes velünk konzultálni, hogy a számodra legjobb döntést hozhasd meg hosszú távon!